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23.11.2016 15:47 Alter: 334 days

6. Branchenforum: „Logistikimmobilien und –flächen NRW“


Neuss. Am 23.11.2016 führten das LogistikCluster NRW und die Standort Niederrhein GmbH in der Pegelbar im Neusser Hafen das 7. BranchenForum LogistikImmobilien und -flächen des LogistikClusters NRW durch. Experten für Planung, Bau und Vermarktung von Logistikimmobilien, aus der Landesplanung und der regionalen Wirtschaftsförderung stellten aktuelle Probleme, Strategien und Lösungen vor und diskutierten sie mit den Clustermitgliedern und weiteren Interessierten.

Knapp 40 Teilnehmerinnen und Teilnehmer konnten Bertram Gaiser, Geschäftsführer derStandort Niederrhein GmbH, und Peter Abelmann, Clustermanager des LogistikClusters NRW, am vergangenen Mittwoch in Neuss zum jährlichen Branchentreff der Experten für Logistikimmobilien und -standorte in NRW begrüßen. Unter der Moderation von Herrn Abelmann spannten fünf Referenten einen weiten thematischen Bogen von der Gebäudeplanung über Verkehrsorganisation, Raumplanung und Wirtschaftsförderung bis zu Vermarktungsfragen.

Der erste Veranstaltungsteil stand unter dem Leitthema „Innovationen“ und umfasste zwei Vorträge mit Diskussion. Im ersten stellte Stephan Davidheimann, Koschany+Zimmer Architekten KZA (Essen), das Konzept für ein komplett oder teilweise unterirdisches Logistikzentrum vor, das in seinem Hause entwickelt wurde. Ausgehend von einem Standard-Immobilientypus, der bei Anordnung auf Geländehöhe ca. 80.000 m2 Fläche beansprucht, wurden verschiedene Varianten zur völligen oder teilweisen Tieflegung erarbeitet. Flächeneinsparungen durch Platzierung von Verwaltungsgebäuden, Versorgungsinfrastruktur und Parkflächen auf dem Dach sowie ggf. mehrstöckiger Ausführung der Lagerflächen stehen ein Mehrverbrauch durch Rampenanlagen sowie zusätzlicher technischer und finanzieller Aufwand für Tiefbauleistungen (Bodenaushub und evtl. -entsorgung) gegenüber. Das Aushubmaterial kann, soweit seine stoffliche Belastung dies zulässt, zu Sicht- und Lärmschutzzwecken teilweise wieder eingebaut werden. Die erarbeiteten Varianten wurden hinsichtlich ihrer Flächeninanspruchnahme, der erforderlichen Aushubmengen und der Sichtbarkeit (Erhebung der Gebäude- über die Geländeoberkante) verglichen.

Dem Yardmanagement, d.h. der softwarebasierten Koordination von Verkehren eines (Logistik/Industrie-)Standorts, widmete sich der Vortrag von Frank Huffmann, Bosch Sicherheitssysteme GmbH (Düsseldorf). Aufbauend auf den dortigen Erfahrungen mit verschiedenen Überwachungs- und Meldesystemen und den zahlreichen für diese Zwecke entwickelten und vielfach bereits installierten Komponenten wurde ein Konzept für ihre Verknüpfung zu einem übergreifenden standplatzbezogenen, Steuer- und Managementwerkzeug entwickelt. Wesentliches Ziel ist es, Abfertigungsstaus vor „Flaschenhälsen“ eines Standortes (z.B. Ladestellen, Tore) zu minimieren.
Die Leistungen zur Realisierung eines Yardmanagements reichen von der Beratung über Planung, Anpassung an kundenseitige Hard- und Software, Lieferung, Montage und Inbetriebnahme bis zu Instandhaltung und Schulung.

Den zweiten Veranstaltungsteil unter dem Titel „Infrastruktur- und Flächenentwicklung“ leitete Heike Jaehrling, Staatskanzlei Nordrhein-Westfalen (Düsseldorf), mit einem Vortrag über die Logistik im Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen ein. Sie wies dabei sowohl auf die unterschiedlichen Aktivitäten des Landes im Bereich Logistik hin als auch auf die unterschiedlichen Raumansprüche, zwischen denen die Landesplanung zu vermitteln hat. Hiervon ausgehend erklären sich verschiedene Rahmenbedingungen für die Erfüllung der zentralen Aufgaben, Raumansprüche einerseits zu befriedigen und auszugleichen und andererseits Raumfunktionen zu schützen. Gegenüber den noch geltenden verschiedenen Planwerken, die im neuen Landesentwicklungsplan zusammengefasst werden, wurden die Festlegungen für gewerblich-industrielle Bereiche hinsichtlich der Sicherung eines geeigneten Flächenangebots, der vorrangigen Sicherung multimodaler Standorte und der heranrückenden Wohnbebauung (u.a. auch bei Industriehäfen) ergänzt. Die Bedeutung regionaler Gewerbeflächenkonzepte wird gestärkt; zugleich sind neue gewerblich-industrielle Bereiche nunmehr unmittelbar an bestehende Siedlungsbereiche anzuschließen. Unter den Festlegungen zur Verkehrsinfrastruktur sind die Nennung landes- und regionalbedeutsamer Häfen und Flughäfen und die Verlagerung des Güterverkehrs auf Schiene und Binnenschiff hervorzuheben.

Aus der kommunalen und regionalen Sichtweise steuerte Michael Düchting, EntwicklungsAgentur Wirtschaft des Kreises Wesel (Wesel), eine Darstellung zukunftsorientierter Flächenentwicklung im Kreisgebiet bei. Um im Bereich des Kreises Wesel mit seiner besonderen Funktionalität zweckmäßig auf das laufende regionalplanerische Verfahren zu antworten, baten die Kommunen den Landrat im April 2014, ein entsprechendes gemeinsam abgestimmtes Konzept zu initiieren. Das daraufhin entstandene Industrie- und Gewerbeflächenkonzept enthält neben räumlichen, methodischen und wirtschaftlichen Aussagen eine Flächenanalyse und Steckbriefe zu allen Standorten im Kreisgebiet mit mehr als 2.000 m2 Fläche. Wesentliche Teile dieser Aussagen wurden im Rahmen eines Gutachtens zum Konzept erarbeitet, vertieft und zu Handlungsempfehlungen verdichtet. Im Dialog mit dem RVR bestehen insbesondere hinsichtlich der regionalen Kooperationsstandorte unterschiedliche Ergebnisse und Standpunkte. Damit bleiben auch die Fragen der Herstellung des regionalen Konsenses, der interkommunalen Kooperation sowie der Akzeptanz der NiederRhein-Konferenz als entsprechender Plattform offen.

Zu Beginn des dritten Veranstaltungsteils zum Thema „Markttendenzen“ gab Steven Siebert MRICS, Jones Lang LaSalle GmbH (Düsseldorf), einen pointierten Einblick in die Marktbeobachtung mit dem Titel „Logistikimmobilien am Puls der Zeit“. Zurzeit sorgt spekulative Bautätigkeit in der Region Düsseldorf kurzfristig für Entlastung am Markt, während im benachbarten Ruhrgebiet der Flächenumsatz Rekordwerte erreicht.

Bei gleich bleibenden Spitzenmieten ist die Spitzenrendite jüngst rückläufig, doch noch auf recht solidem Niveau. Als Haupttreiber der weiteren Entwicklung werden der technologische Wandel (Individualisierung der Produktion, Automatisierung von Transportprozessen, E-Commerce), Right-Shoring (strategische Repositionierung auch auf dezentrale Standorte, soweit ein Optimum zu wichtigen Unternehmensstandorten oder -märkten erreicht wird) und City-Logistik (autonome Zustellfahrzeuge, Packstationen) gesehen. Bei Logistikimmobilien kommt es verstärkt darauf an, die Nähe zu anderen Aktivitätsstandorten sowohl des Nutzers als auch seiner Kunden und Beschäftigten sowie damit verbunden eine hinreichend ansprechende Gestaltung herzustellen. Das rückt durchaus auch zentrale Standorte in engen Nachbarschaftslagen wieder in den Mittelpunkt; entsprechende Schutzeinrichtungen (z.B. Lärmschutzwände, Gebäudeorganisation) werden in Kauf genommen und eingeplant.

Die anschließende Diskussionsrunde versammelte neben Steven Siebert (Jones Lang LaSalle GmbH) und Michael Düchting (EntwicklungsAgentur Wirtschaft des Kreises Wesel) auch Michael Kordus (NRW.Invest GmbH) und Andreas Fleischer (SEGRO Germany GmbH, Düsseldorf). Einigkeit bestand darin, dass die Flächenknappheit eine zentrale Problemstellung bei der Suche nach passenden Standorten ist. Die demographische Entwicklung führt jedoch bereits zu Unterschieden. Gebiete mit rückläufiger Bevölkerungsentwicklung wie das Ruhrgebiet zeigen hierbei jedoch Tendenzen zu einer Entlastung, während die Angebotssituation in weiter wachsenden Städten wie z.B. Köln angespannt bleibt. Probleme der Flächenknappheit erscheinen mit einem weitsichtigen Flächenmanagement insgesamt zumindest rechnerisch lösbar, wenngleich Grundstückszuschnitte und Eigentumsverhältnisse zusätzliche Hindernisse darstellen. Darüber hinaus gilt es mit einem solchen Management fortlaufend ausreichende Parzellengrößen für konkrete Ansiedlungen vorzuhalten; dies erfordert eine entsprechend realistische Marktbeobachtung und -ein­schätzung. Wesentliche Umfeldfaktoren wie das Verkehrsaufkommen um die Standorte herum sowie Kapazitäten und Prioritätenlage der zuständigen Behörden sind am schwierigsten zu beeinflussen. Die Marktperspektiven in der näheren Zukunft beurteilten alle Diskussionsteilnehmer unabhängig vom professionellen Standpunkt als gut.


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